2018年房地产利率上升，大类资产配置如何走？回顾2016年与2017年的资产表现，可以发现2016年我国大类资产出现了非常明显的反转态势，涨幅与2011-2015年间资产价格的排序几乎完全相反，受益于实体经济增长的复苏，使得高Beta（资产相对实体经济名义增长率的弹性）的周期类资产表现最好,包括房地产；而在2017年，大类资产的收益率与Beta之间的相关性并不强，这主要是由于经济前景的不明朗，市场上对经济的预期在不断的修正与反转，使得大类资产出现了加速轮动的态势，消费股、周期股、螺纹钢等分别出现较大幅度的上涨。

　　目前由于房地产利率(或者可获得的房地产相关的利率水平)出现持续上升,这将对整个2018年的大类资产配置产生比较显著地影响,最有可能的结果是资金出现分流,增配权益类的资产中的”价值成长” 类板块和股票可能成为趋势。

　　房地产投资已经过了最有价值的投资周期。房地产市场是杠杆大量堆积和负债增加的主要大类资产（包括相关的信托、银行理财表外类固收产品）。从具体负债规模上看，房地产开发总负债从2008年到2015年，累计增加32万亿。目前在大类资产配置中已经没有增加其配置比例的“比较优势”，而是进入了前期投资变现期。而且，国家结构性房地产的调控政策陆续出台，房地产发展顶峰的内生性拐点已现。

　　房地产企业的杆杆率的水平依然处于较高的位置。从银行、信托、基金子公司、债券、夹层融资等，根据相关研究显示，房地产开发资金中约有65%-70%的资金依赖银行体系，显著高于国际通行标准的40%。

　　从2017年底至今，市场对经济周期的预期已经发生了两次反转：未来随着经济数据的公布和经济政策的出台，预期可能再次发生反转，带来大类资产的轮动。

　　长期看，价值与成长特征兼备的标的可能将在中长期内胜出.

　　虽然市场对经济增长的预期存在不确定性，短期的经济波动可能带来预期的再次反转。但是，从长期角度看，经济中也存在着一定的确定性部分，这就是温和通胀+供给侧改革+新经济崛起.2018年经济与2003和2013年有其相似之处，均处于国内温和通胀、世界经济回暖的背景下，而且2016-2017年的超预期增长，有类似2003触底反弹的复苏信号，更多的是2013年底部增长结构优化的延续。

　　鉴往知今，目前同样受益于供给侧改革，相关公司利润得以修复，“一带一路”对外开放政策的支持下，海外需求也对国内经济起到了一定的带动作用。十九大和中央经济工作会议强调我国未来的发展方向是追求高质量发展，明显淡化对增长的诉求，决策者并不追求经济增长的持续加速，而只愿意将经济稳定在“L”型底部。同时，金融监管趋严和去杠杆持续推进的需求决定了货币政策未来变化空间不大，产业政策或将更多的向新兴产业倾斜。

　　市场风格方面，2003年经济触底反弹的宏观环境和产业结构调整政策决定了“五朵金花”主要萌生于周期行业为主的价值股中；2013年经济逐渐开始进行L型探底，新一届政府强调调整经济结构、发展新兴产业，同时金融监管方面对并购重组给予了大力支持，催生了2013年成长股的春天，以及其后的创业板大牛市。

　　因此，我们判断2018年的市场风格可能兼具2003年和2013年的特点，价值与成长特征兼备的标的可能将在中长期内胜出。