房租为何涨这么快 都说是长租公寓ABS产品推动，资本介入“炒高”一线城市租金，成了这两天的热门话题，以链家自如、蛋壳等为代表的长租公寓是否推高房租引发争议。

　　券商中国记者注意到，近日，除了魔方、自如之外，来自第三方运营商的长租公寓ABS（资产证券化）又添一单。住房租赁火了之后，长租公寓ABS产品也多了起来，简言之就是，房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种相对低成本融资方式。

　　8月7日，蛋壳公寓全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS、发行规模2.035亿。记者统计上述三家公寓的ABS优先级发行利率发现，利率水平已从2017年1月的4.8%涨至今年2月份的最高6.75%，这也意味着，近一年多来，在融资端，快速扩张的长租公寓对资金需求不小、且融资成本涨幅明显。

　　能从租客那里获得持续稳定的房租收入，是长租公寓ABS产品发行的关键。上述三家公司的资产支持计划书显示，魔方是以该公寓未来三年的租金收入作为底层资产募资；自如两款产品的底层资产均是自如租金分期营收账款（即自如引入的京东白条分期房租收入）；而蛋壳公寓的底层资产为入池物业的租金差额，也即是，公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。

　　西南证券(3.61 -2.17%,诊股)测算，这类非自持产权式的长租公寓的费效比在第三年将维持稳定低水平；而运营毛利率从第三年开始，将维持在91%的高水平。

　　不过，北京德恒（深圳）律师事务所曾诗琴做过专门分析，轻资产模式运营的长租公寓，跟租客签的租赁合同一般是一年左右，租期较短；而ABS产品出于成本、融资期限等考虑，一般期限较长，因此租金收入一般无法直接作为基础资产，所以交易结构上一般会涉及信托受益权；而且相比类REITs这类发行主体资信较高，独立运营商的长租公寓ABS往往需要第三方担保公司担保、获得较高的外部增信，除了需要支付额外成本，还伴随着诸如租金收入稳定性等高要求的反担保措施。

　　从认购情况看，市场对长租公寓ABS产品认可度相对较高。“对于合法合规的标准化产品，市场关心的问题只有两个：风险和收益。”徐聪介绍，ABS产品发行除了受市场钱紧、流动性影响；具体到长租公寓来看，风险主要在租金波动、违约退租、空置、现金流预测偏差等，可以通过担保和反担保等结构设计规避、降低风险，更何况，“最近有一些现象是，房租租金涨得很快”。

　　长租+金融越快，租金上涨越快？

　　这两天，一些第三方机构统计，一线城市尤其是北京今年7月份单平米月租金环比上涨2.2%；部分涨幅较大区域甚至达到环比涨幅分别为10.5%和10.7%；引发了市场上对高房租的大讨论。

　　有分析师斥责部分中介公司行为不良，提前囤积了区域房源，然后制造环比恐慌上涨数据误导市场；不过，也有人质疑，资本介入导致房租上涨。全国连锁房屋经纪机构“我爱我家(5.54 -2.98%,诊股)”研究院院长胡景晖直言，今年房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商，争抢房源、高价收房、重装修，继续违规的N 1出租，“以高出市场20%到40%的价格在收购，导致售（租）房成本直接上升了。”

　　政策红利激励，加上新增流动人口和大学毕业生等租赁群体大增、中商产业研究院预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；多方加持之下，长租公寓引来了资本竞逐，品牌房企、国有资本、房地产中介、资产管理背景公司及创业公司纷纷加入。在业内人士看来，激烈竞争之下，长租公寓+金融产品的创新是发展的必然。

　　除了融资渠道创新，租房业务引入金融产品创新的也不在少数。

　　记者曾走访上海多区域的长租公寓市场就发现，“以租还贷”的房租分期贷款业务，类似于一款基于租房场景的消费信贷产品，非常普遍。“八成以上租客会选择分期。”上海青客公寓浦东新区一位业务员告诉记者，租客跟银行或第三方互金平台签约、办理分期“租房贷”，银行一次性给租房平台结算租金，租客不需要首次交租就“押一付三”、只是按要求每月向银行打款付房租，以此提升租客产品体验。

　　“除了看到‘资本抢房子、抬高租金’，还应该看到，租房市场正在发生的趋势。”徐聪认为，在当前租售并举形势下，相比国外，我国的租房市场和服务上还处在精细化管理运营体系的建设初期；不少还是租客与房东、各类中介“散户化”交易，而从零散的散租到长租规模化运营阶段，万科等品牌开放商、还有独立运营商都在做尝试，这意味着今后市场上，资本参与空间还很大。